生死之住所
01：分水岭时刻
地产亏损的风终究还是吹到阴间。
曾被誉为"阴间第一股"的殡葬行业龙头"福寿园"，自 2013 年港股上市以来，首次发生亏损，还是亿元巨亏。
近期，福寿园发布中期业绩预警，预计 2025 年上半年会产生 2.35 亿至 2.65 亿元的亏损，较去年同期 2.99 亿元净利润，几乎是分水岭式的大幅转亏。
要知道，福寿园过去的日子堪称躺赢。
上市后的十多年间，公司年营收从 6 亿元猛涨至 26 亿元，直接翻了四倍多，旗下墓园业务更是冲出上海，逐步覆盖到了河南、重庆、安徽、山东等十九个省份。
在利润方面，"经营性墓地"业务占比超八成的福寿园，也被许多投资者称为"殡葬茅台"，其毛利率在 2015 年时达到 77.60%，到 2024 年已攀升至 85.85%。
在这背后，自然是节节攀升的墓地价格，旗下墓地均价涨到了 12.2 万元 / 个，折算每平米近 20 万元，几乎是上海新房均价的 2.6 倍。
冲这盈利能力，"殡葬暴利"的刻板印象似乎都有点情有可原了。
那么问题来了，当下墓地价格没有与房价一同跳水，这亏损从哪儿来的？
答案很简单，消费市场买不动了 ......
营收超 20 亿，相比 2023 年减少 20.9%
2024 年，福寿园经营性墓地去年卖出 1.25 万个，相较 2023 年减少超 3800 个，看似数量不多，但换算成价格就是少了近 4.35 亿的收入，结合那么高的毛率，最终在利润业绩上就很难看了。
尤其在 2021 年后，随着墓地价格逆房价上涨，福寿园业绩就曾出现过大幅波动，只是没有爆出如今的亏损，但相比之前的顺风顺水，逐渐开始有了经营压力。
对此，福寿园官方解释的理由有三：
1、宏观经济承压，客户谨慎消费，业绩短期内承压
2、子公司税务成本显著上升
3、对部分附属公司录得的商誉及相关资产进行减值拨备
翻译一下就是：不是因价格高了不买，而是宏观经济差了，大家不敢消费了，同时国家对经营性墓地的税收也增加了，最后公司盈利预期下降，这账面商誉不就又得减值了嘛。
那么问题又来了，既然大伙儿都不愿意买了，这墓地价格咋还不跌了？这基础供需关系咋都不满足了呢？
首先咱们得知道，我国墓园大致分为公益性公墓和经营性公墓，公益性公墓属于社会福利设施，不以营利为目的，主要为辖区居民提供安葬服务，经营性公墓则以市场化运营，通过有偿服务满足多样需求，价格受市场调节。
在数量上，公益性公墓占主导，除了熟知的公益陵园，常见的家族墓地或村级公益性墓地，均属于公益性安葬设施的范畴，所以涵盖范围极大，而经营性公墓的运作范围与开发数量都比较受限，一度被认为是"稀缺资源"。
所以，价格虽受到市场供需影响，但无论相比范围更广的公益性公墓，还是规模更大的活人房地产市场，经营性公墓的盘子并不算大，这就导致了经营方在墓地价格调控上的能力更强。
过去，这些大多位处一二线城市的经营性墓地，其目标客户多为城市高净值人群，市场供不应求，自然是墓挑人，而非人挑墓。
如今除了福寿园，还有福成股份、安贤园、万桐园、中国生命集团这四家上市殡葬企业，但它们近两年的业绩均出现了明显下滑，无一幸免。
曾经的热门概念
纵使行业遇冷，但"国家老龄化"的高预期，依旧支撑着这些公司"不松口"，当下销售不景气被视为"短期承压"，只要价格不跌下去，熬过了周期，以后老人肯定越来越多，自然会有人来买。
最终使得墓地价格不仅逆房价，还逆需求，现在没人买，不代表以后没人买，价格要是先跌了，那岂不是更亏。
其实早在 2023 年，民政部就针对社会上频繁出现的高达几十万，乃至上百万的天价墓地就发布了相关管理征求意见，即便后续通过市场监管以及税收调节等手段管控，但墓价依旧坚挺。
一边说着税务成本显著提升，一边维持住价格，殡葬行业是否真进入了"周期性"，咱们尚且无法断定，可这"老龄化信仰"是真比价格还坚挺。
其实不光是殡葬行业的一众公司，过去十多年来，民间对于"人生后花园"的热情同样不减。
只是这场共赴的"墓地泡沫"，在经济与消费承压的时代背景下，逐渐有了破裂的痕迹。
至于泡沫弧光折射出的，自然是前面这么多年的"墓价狂奔"。
02：阴间朝阳行业
"加速老龄化" + "人口基数"，几乎是整个殡葬行业的催化剂。
国家统计局数据显示，2024 年末，中国 60 岁及以上人口为 3.1 亿人，占比 22.0%，与 2023 年末相比，增加 1334 万人，人口比重上升 0.9 个百分点，扩大了死亡人口基数。
我国每年死亡人口在 2021 年就已突破了一千万，较 1990 年增加了三分之一，根据联合国《世界人口展望》，中国年平均死亡人口数量将从 2010 至 2015 年的 961 万人，提升至 2025-2030 年的 1293 万人，这些直观数据无疑成为了殡葬行业的最强广告。
只不过在曾经墓地产业的高速发展期内，当年语言还没那么学究，而是用"以后去世的人肯定越来越多"、"再不买就没地了"、"之后指定是人多墓少"等等话术来推销与制造焦虑。
等到越来越多人进场后，墓地当年同期上涨的房产一样，成为了投资乃至投机的工具，甚至在无数影视作品都有所体现，"后朝阳产品"、"另类期货产品"等名称，都是墓地的资本雅号。
当然也有真性情购买者
2017 年，因五年内苏州墓地价格至少上涨了 10 倍，苏州开始限购墓地，至于上涨原因就更加荒诞，上海很多嫌墓地贵的人开始来苏州购置，而后又涌入了更多的炒墓群体，最终推高了价格。
2021 年，昆明某陵园曾经推出过"墓地按揭贷"业务，最高可贷款 20 万元，贷款期限可达 10 年，贷款利率固定为 9%，活人房还没还完贷款，就要开始着急帮后花园还贷款了。
阴 阳 贷
后来面对猛涨不断的墓价，有人庆幸提前帮家里买墓节约了不少钱，也有人拍大腿没多买墓地囤着，亏大发了，基本可以看出，此时已经完全变味了 ......
2023 年，上海松鹤园墓价登上热搜，墓园内一个 0.6 平方米的墓地被曝售价高达 45.78 万元，换算成每平方米的单价高达 76 万元，几乎是市内汤臣一品价格的三倍。
甚至到了 2025 年，依旧能看到北京市民在前往河北涿州购买墓地，部分公墓从在北京私设服务处，到最后形成了跨省销售的完整产业链，而这些行为实际上违反了公益性公墓不得跨区销售的规定。
在阴间地产热下，许多老人更是遭受诈骗，墓地没买到，棺材本还赔没了。
讲什么比特币大爷大妈们不懂，但一讲墓地这种亲身关切，就很容易就被骗。
2022 年，合肥警方破获一起以"投资墓地"为幌子，骗取老年人"养老钱"的非法集资案，涉案金额 650 余万元，被骗老年人超过 110 人。
同年，内蒙古包头市公安局侦破一起高达 7000 余万元的非法集资案件，犯罪嫌疑人以实际控制的某殡葬服务公司名义，推出 1 年至 5 年期返本付息的墓地销售模式，向社会公众吸收资金，涉及参与人 800 余名 ( 60 岁以上占 80% ) 。
类似诈骗最高金额纪录达到 18.74 亿
活人房子有人炒，死人房子也有人炒，最终诞生了"骨灰房"这个超级杂交种。
一线城市墓地贵，房价也贵，买墓地不如直接买房，这下骨灰不仅能放房子里，还能坐等房子升值，一鱼两吃。
有嫌房子贵的，直接几家人拼好房拿下，一起把骨灰放了进去。
二三四线城市房价相较便宜，而墓地单价明显超过了房价，所以也大有人这么干，最关键的是，放墓园既要交管理费，使用年限又还得续，真还不如放屋里，当个灵堂放了。
同样，也大有一线城市外溢的"骨灰房"需求者前往更小城市置办房产，只是以上所有"住户"，有点瘆邻居了 ......
在种种墓地狂飙年代的众生相下，现在既然需求都疲软了，那么后花园价格真能降下去吗？
03：不再后花园
根据市场研究机构统计，截至 2024 年，我国一线城市墓地价格依旧维持在高位，北京墓园平均起售价约 8.52 万元，上海 9.67 万元左右，广州 4.38 万元，深圳 6.81 万元。
况且单人墓穴面积通常仅为 0.6㎡，算下来大部分墓地每平米价格都突破了 10 万元。
香港立体墓地更是寸土寸金
不过随着社会老龄化的加深，政策端对于经营性墓地的限制越来越严格，许多大型殡葬企业的土地储备大多来源于上世纪的政府划拨，现在拿新地几乎成了最大难题。
再加上社会上对于严厉控制新经营性墓地的供给，以及价格管制的呼声越来越大，未来势必让"殡葬茅台们"难以躺平。
至于供给端，现在多地的城投公司也都开始入局殡葬产业。
可以预见，未来的殡葬需求肯定有有增无减，只是由于畸形的墓园价格导致了需求端的矛盾，对于带有政府背景作用的城投公司，在其中能发挥更好的"规范供给"作用。
与此同时，对于城投公司而言，墓位管理费定价一般为墓位使用期 20 年费用的 10% 至 20%，与墓位费用在墓位销售时一并收取，因此公墓项目可以保证稳定的现金流。
所以，墓地生意的投资回报率通常比贸易、资产租赁、物业管理等业务板块要更高，再加之大多数城投公司债务压力大，需要有稳定的收益用于偿还城投债。
阴间房价最贵
最终无论是规范市场，还是顺势而为，城投化背景墓园的入场势必会对未来墓地价格产生影响。
对于普罗大众而言，如今也有了更为广泛的"人生最后一站"选择。
随着"厚养薄葬"观念普及，生态草坪葬、树葬、海葬、VR 祭扫等更经济的方式占比上升，尤其是随着年轻一代的观念转变，未来殡葬市场可能会产生更多样化的需求与供给。
殡葬需求不会减退，但细分需求会产生分化
客观来讲，此前不断攀升的墓地价格以及后续支出，也都对这些新型殡葬方式推广与出现产生了促进作用。
至于国外，同样有越来越多夸张的殡葬方式，有人把骨灰做成钻戒佩戴，也有人把骨灰发射到太空。
比如，日本公司 SPACE NTK 曾与 Space X 联合推出过"太空宇宙葬"，先把骨灰压缩成小型胶囊，装入人造卫星发射升空，绕地球公转 5 年后，最后飞往太空燃烧殆尽，整体花费在 2.5 万人民币到 50 万人民币不等。
在过去，墓地仿佛成为了一种"思想钢印"，活人必须得买房，死人必须得住墓地。
换言之，这更像是人生后半程的独有社会性焦虑。
讽刺的是，活人把死后的事情操心完了，结果从闭眼的那一刻起，自己反而是唯一超然事外的人。
下一个后花园，何必是后花园？
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